¿Fibra Tren Maya?

¿Fibra Tren Maya?

Violeta R. Núñez Rodríguez*

E

n uno de los folletos del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), que promueve el Tren Maya, la obra de infraestructura más importante del actual gobierno federal, que contempla 30 estaciones (22 de paso y 18 con polos de desarrollo –Fonatur, 2020–) que se proponen edificar sobre tierras ejidales y pequeña propiedad, se indica textualmente que las estaciones se financiarán por medio de un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, llamado Fibra Tren Maya (Fonatur, 2019). Es decir, no será financiado con inversión pública.

¿Pero qué es esto de la Fibra? Es un instrumento financiero que cotiza como cualquier acción dentro del mercado de capitales en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). ¿Que qué? Diría la inmensa mayoría de la población de este país, ya que sólo 0.4 por ciento de los mexicanos invierte en la BMV (CNBV, 2018). Aunado a esto, sobre este instrumento financiero en particular, hay poca experiencia en México ya que apenas tienen nueve años que entró a cotizar a la BMV. Esto contrasta con Estados Unidos, donde además de que 60 por ciento de la población invierte en bolsa, este tipo de instrumentos (conocido como Real Estate Investment Trust) tiene más de 60 años. A esto hay que agregar que no existe experiencia en México, y según indican algunos especialistas financieros (Rankia, 2020), tampoco en el mundo, donde una Fibra se constituya sobre propiedad social (ejidal). Lo que implica que no hay antecedentes.

Pero, ¿de qué se trata este instrumento? Según la BMV, las Fibras son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes (BMV, 2015). En México las Fibras se han utilizado para financiar edificios de oficinas, inmuebles comerciales, centros comerciales de calidad premier, parques industriales, parques industriales de almacenamiento, hoteles, entre otros. Pero la forma como se financia es a partir del mercado de capitales, un mercado donde existen riesgos, dados a partir de la volatilidad de los precios del mercado de valores, los cuales estarán en función de la situación económica de los mercados donde se invierta, y también del contexto económico nacional y global.

De manera específica, ¿cómo funcionará la propuesta de la Fibra? En una entrevista con uno de los enlaces territoriales del Tren Maya, explica que a los ejidatarios, les expresan lo siguiente: Tu tierra apórtala al fideicomiso (Fibra Tren Maya). ¿Qué te da a cambio el fideicomiso?. Te da acciones de la empresa, te hace socio de la empresa. Igual que cualquier otro socio. La tierra será necesaria para los polos de desarrollo. Los ejidatarios aportan su capital en forma de tierra. La tierra será de los socios del proyecto: los dueños de la tierra y quienes metan dinero para desarrollar las ciudades. De donde viene ese dinero, del mercado de capital, de la BMV (Fonatur, 2019). En este sentido, los ejidatarios afectados por el Tren Maya, para ser socios tendrán que aportar su tierra al fideicomiso, y sobre ella construirán las estaciones, ciudades y polos de desarrollo, lo que implica que aunque quisieran recuperar sus tierras, sería imposible.

Aunado a esto, las Fibras son instrumentos financieros híbridos. Contemplan dos rentas que serán entregadas a los inversionistas, la fija y la variable. Esta última renta, que constituye la mayor parte del instrumento, no se conoce de antemano y no está garantizada, incluso se podría llegar a perder todo lo invertido, lo cual dependerá de múltiples factores. Es decir, entonces ¿los ejidatarios podrían llegar a perder su inversión? Según la definición de la propia renta variable: sí. Además, si estando en el fideicomiso no tuvieran una buena rentabilidad, es muy probable que terminarían vendiendo sus acciones a futuro, con lo que perderían la tierra aportada, y dejarían de ser propietarios. Lo más seguro es que los propietarios de la mayor parte de las acciones, serían quienes las comprarían.

Ante estos escenarios que podrían constituir un despojo de la propiedad social, se agrega una duda muy grande. ¿Cómo Fonatur plantea una figura de Fibra para incorporar a los ejidatarios como socios, si la Ley Agraria no lo contempla? Al respecto, el procurador agrario indica que la ley establece que la aportación de tierras es para sociedad agrícolas, ganaderas o forestales y no podría ser para proyectos de desarrollo industrial y urbano. La ley no la prevé (Hernández Palacios, 2020). Entonces, a qué le apuestan, a que los ejidos pasen a dominio pleno, y se privaticen tarde o temprano. No olvidemos que este ha sido el gran sueño de los neoliberales.

*Profesora-Investigadora de la Universidad Autónoma Metropolitana, Unidad Xochimilco. Autora del libro Mineria mexicana en el capitalismo del siglo XXI